Tu veux acheter une maison en Thaïlande par une société ? Ça paraît simple, mais un montage mal fait peut obliger à revendre le bien, parfois à perte.

On regarde ce qui est permis, ce qui ne l’est pas et quoi vérifier avant de signer.

Maison et terrain : deux droits à vérifier séparément

En Thaïlande, le terrain et le bâtiment peuvent appartenir à deux personnes différentes. Le titre foncier porte surtout sur la parcelle. La maison peut appartenir à quelqu’un d’autre. Cela doit être clairement indiqué dans le contrat et dans les droits enregistrés.

Les titres fonciers

Le Chanote, aussi appelé Nor Sor 4 Jor, est le titre le plus complet. Il repose sur un relevé précis du terrain. Il indique les limites de la parcelle et les droits enregistrés.

Le Nor Sor 3 Gor et le Nor Sor 3 sont deux autres titres, moins sûrs que le Chanote :

• Le Nor Sor 3 Gor donne un droit d’utilisation. Ses limites viennent d’un relevé aérien.
• Le Nor Sor 3 offre une protection moins complète. Il peut demander une procédure d’affichage avant le transfert.
• Aucun des deux n’apporte la sécurité d’un Chanote.

Le permis de construire doit correspondre au bâtiment existant. Il permet de vérifier qui a demandé l’autorisation. Il permet aussi de voir les plans approuvés et si la construction respecte les règles locales.

Accès et charges

Regarde aussi l’accès. La parcelle peut être enclavée. Elle peut aussi dépendre d’un droit de passage inscrit sur une autre parcelle. Une promesse orale du vendeur ne remplace pas une servitude enregistrée.

Les hypothèques et autres charges figurent sur les documents du bureau foncier. Elles doivent être levées ou réglées avant le transfert, selon le contrat de vente.

Pourquoi les montages de prête-nom sont contrôlés de près

Le Département du développement des entreprises contrôle les sociétés liées à des investisseurs étrangers. Le Département des terres intervient si l’opération porte sur un terrain. Les services fiscaux, la police et les autorités anti-blanchiment peuvent aussi vérifier.

Les contrôles visent surtout trois cas : les sociétés avec des actionnaires étrangers minoritaires mais un dirigeant étranger, celles qui détiennent de grands terrains et celles qui font de l’immobilier sans moyens visibles.

Ces situations attirent une vérification renforcée :

• un achat payé surtout par un étranger alors que le terrain est au nom d’une société thaïlandaise
• des actionnaires thaïlandais sans revenus suffisants pour financer leur part
• plusieurs sociétés avec la même adresse, les mêmes dirigeants ou les mêmes actionnaires
• un achat comptant important, ou un terrain dont la valeur dépasse largement les moyens de la société
• une société sans salariés, sans chiffre d’affaires, sans dépenses commerciales et sans activité identifiable

Le contrôle peut aussi porter sur l’usage du terrain. Une maison occupée à titre privé par l’étranger affaiblit l’argument d’une activité commerciale réelle. C’est surtout vrai si cette occupation n’a aucun lien avec l’activité déclarée.

• Société réellement thaïlandaise : possible avec au moins 51 % du capital thaïlandais et une activité réelle, à condition que les actionnaires thaïlandais financent vraiment leurs actions et participent à la gestion.
• Société contrôlée par des étrangers : en principe interdite pour un terrain résidentiel ordinaire. Une autorisation spéciale du Conseil de l’investissement ou d’une autre loi peut créer une exception.
• Société utilisant des prête-noms : illégale, même avec une majorité thaïlandaise apparente, car les fonds, les décisions et les avantages reviennent en réalité à l’étranger.
• Achat direct par un étranger : très limité. L’article 96 bis impose notamment un investissement de 40 millions de bahts, une autorisation et un terrain résidentiel d’un rai au maximum.
• Projet promu par le Conseil de l’investissement : possible dans le périmètre autorisé, à condition que le terrain soit nécessaire à l’activité approuvée et fasse l’objet d’une autorisation préalable.

Risques et sanctions en cas de prête-nom

Ordre de vente et sanctions

Si une détention illégale est reconnue, le propriétaire peut recevoir l’ordre de vendre le terrain dans un délai de 180 jours à un an. S’il ne le vend pas dans ce délai, le directeur général du Département des terres peut organiser la vente lui-même.

L’étranger qui achète un terrain en violation des règles peut risquer jusqu’à trois ans de prison, une amende de 100 000 à 1 million de bahts, ou les deux. L’actionnaire thaïlandais qui sert de prête-nom à l’étranger peut encourir les mêmes sanctions.

La société qui détient illégalement le terrain peut recevoir une amende de 100 000 à 1 million de bahts au titre de la loi sur les activités commerciales étrangères. Une amende journalière peut aussi courir jusqu’à régularisation.

Pour certains montages de prête-nom, la loi sur les activités commerciales étrangères prévoit une amende de 100 000 à 1 million de bahts, et peut aller jusqu’à trois ans de prison, ou les deux. Une amende journalière peut aussi courir jusqu’à régularisation.

Conséquences financières et contractuelles

La vente forcée a aussi un coût. Le prix de revente peut être inférieur à ce qui a été payé, alors que les frais d’avocat, les taxes, les frais de transfert et les dépenses de société restent dus.

Les contrats privés qui veulent faire de l’étranger le propriétaire réel ne remplacent pas l’enregistrement foncier. Une procuration, une convention d’actionnaires ou une promesse de transfert ne donnent pas plus de droits que ce que la loi reconnaît.

Un bail ou un droit de superficie peut être contrôlé à part. Un montage qui passe par un bail pour masquer une détention indirecte peut donc être examiné, même si le titre reste au nom d’une personne ou d’une société thaïlandaise.

Les solutions à comparer avant de créer une société

Bail et droit de superficie

Tu peux louer ou acheter en Thaïlande : le bail résidentiel permet de louer le terrain. Tu peux ainsi utiliser la maison sans acheter la parcelle. Un bail enregistré peut durer jusqu’à 30 ans. Il peut être renégocié à l’échéance. Le renouvellement doit toutefois être accepté et enregistré.

Un bail de plus de trois ans doit être enregistré au bureau foncier. Sans cela, il n’est pas opposable au-delà de trois ans.

Le bail doit préciser :

• le terrain
• la durée
• le loyer
• les conditions de renouvellement
• les obligations d’entretien
• ce qui se passe en cas de revente

Le droit de superficie te permet de posséder une maison construite sur le terrain d’une autre personne. C’est utile si tu veux financer et garder le bâtiment sans acheter la parcelle.

Condominium

Le condominium est une autre option. Vous pouvez acheter directement une unité dans un immeuble en condominium. La part de propriété étrangère est limitée à 49 % de la surface totale des unités.

Vous devez obtenir une attestation du gestionnaire de l’immeuble. Elle confirme que le quota étranger n’est pas dépassé. Elle est remise au bureau foncier lors du transfert.

Achat direct d’un terrain résidentiel

L’article 96 bis du Code foncier prévoit l’achat direct d’un terrain résidentiel par un étranger. Il impose plusieurs conditions :

• un terrain d’un rai au maximum
• un investissement d’au moins 40 millions de bahts
• une autorisation du ministre de l’Intérieur
• un terrain situé dans une zone autorisée

Vous devez maintenir votre investissement pendant toute la durée prévue. Le terrain ne doit pas se trouver dans une zone militaire interdite. Son usage doit rester résidentiel.

Vérifications à mener avant de signer

Le contrôle commence avant de verser un acompte. Demande les originaux ou des copies certifiées du titre foncier, du permis de construire, des documents de la société et des contrats existants.

Sur le bien et son titre

• Titre foncier : un relevé récent du bureau foncier permet de contrôler le propriétaire, les limites, la superficie, l’accès, les hypothèques, les baux et les servitudes.
• Terrain autorisé : vérifiez le zonage, les règles de construction, les restrictions environnementales et l’accès légal à la voie publique.
• Contrat de vente : le contrat doit prévoir une condition suspensive liée à la vérification du titre, à l’absence de charges et à l’autorisation de la société d’acheter.
• Paiement : les fonds doivent suivre un calendrier écrit. Le contrat précise le compte bénéficiaire, l’acompte, les conditions de remboursement et le moment du transfert.

Sur la société et son financement

• Société acheteuse : consultez les statuts, le certificat d’immatriculation, la liste des actionnaires, le registre interne, les pouvoirs des dirigeants et les changements récents.
• Financement : gardez les preuves du paiement des actions par chaque actionnaire thaïlandais. Les apports doivent venir de leurs propres comptes et correspondre à leurs capacités.
• Comptes : demandez les états financiers, les déclarations fiscales, les preuves de dépôt et les relevés bancaires. Une société sans activité ni comptabilité régulière présente un risque élevé.
• Gouvernance : écartez les procurations générales, les actions signées d’avance et les promesses qui donnent à l’étranger le contrôle total de la société.
• Usage du bien : vérifiez que l’occupation de la maison correspond à l’objet de la société et aux règles de l’activité déclarée.

Choisis aussi un avocat thaïlandais indépendant du vendeur, de l’agent immobilier et du cabinet qui a créé la société.

Le calendrier dépend du titre foncier, du vendeur, de la société et du bureau foncier. Une opération simple peut avancer en quelques semaines une fois les documents réunis. Une vérification de société, de financement ou de propriété ajoute plusieurs semaines.

Prix : des repères locaux, pas un prix national

Le prix d’une maison varie beaucoup. Il dépend de la région, de la distance de la mer, du quartier, de la surface du terrain, de l’âge du bâtiment, de son état et d’une éventuelle piscine. Tu ne peux pas prendre un prix relevé à Phuket ou à Chiang Mai et le donner comme moyenne nationale.

Repères par ville

À Chiang Mai, une estimation de marché publiée en 2026 place la médiane résidentielle autour de 4,35 millions de bahts. Ce chiffre regroupe plusieurs types de logements. Il ne concerne pas seulement les maisons individuelles.

À Phuket, une enquête de marché de 2026 donne deux repères :

• 37 % des maisons individuelles proposées se situent entre 5 et 7 millions de bahts.
• Près de la moitié des villas de villégiature observées se situent entre 20 et 40 millions de bahts.

Facteurs de prix

Le terrain explique souvent une grande partie de l’écart. Une maison ancienne sur une parcelle bien située peut coûter plus cher qu’une construction récente loin des zones touristiques. L’état du titre et l’accès légal peuvent aussi changer la valeur du bien.

Fais évaluer le bien par un expert indépendant. Compare-le à des ventes et à des offres vraiment comparables. Regarde la surface du terrain, la surface bâtie, le nombre de chambres, l’âge, les travaux à prévoir, les charges et les droits enregistrés.

Frais et taxes

Le coût total ne se limite pas au prix de vente. Il faut ajouter les frais du bureau foncier. Le transfert supporte en principe un droit d’enregistrement de 2 % de la valeur officielle d’évaluation.

D’autres prélèvements peuvent s’ajouter selon la situation du vendeur :

• Taxe spécifique sur les entreprises : 3,3 %
• Droit de timbre : 0,5 %
• Retenue fiscale : selon la situation du vendeur

Si la société ne tient que grâce à des prête-noms, n’achète pas. Une détention illégale mène à une vente forcée, qui peut rapporter moins que ce que tu as payé, alors que les frais restent dus. Avant tout paiement, assure-toi que le montage tient juridiquement.

Foire aux questions

Un Français peut-il acheter une maison en Thaïlande ?

Oui, mais pas comme un terrain ordinaire : tu peux acheter le bâtiment dans certaines conditions.

Le terrain, lui, reste très limité par le Code foncier. Ne confonds pas la maison et la parcelle : il faut un bail, un droit de superficie ou un contrat de propriété du bâtiment.

Le conjoint thaïlandais devient-il propriétaire du terrain ?

Si le terrain est acheté à son nom, oui : il est le propriétaire enregistré.

Toi, en tant que conjoint étranger, tu ne le deviens pas automatiquement, même si tu paies une partie de l’achat ou de la construction.

Une société peut-elle acheter plusieurs maisons en Thaïlande ?

Elle le peut seulement si elle est légalement autorisée à détenir le terrain, notamment si au moins 51 % du capital est thaïlandais et si son activité est réelle.

Plusieurs achats destinés seulement à loger un étranger peuvent attirer un contrôle sur la réalité de l’activité et des actionnaires.

Peut-on acheter une maison sans acheter le terrain ?

Oui, grâce à un bail, un droit de superficie ou un contrat de propriété du bâtiment.

Les droits doivent être rédigés et enregistrés correctement, sinon tu n’es pas protégé.

Quel montant faut-il prévoir pour les frais de transfert ?

Compte d’abord 2 % de la valeur officielle du bien, c’est le droit d’enregistrement standard.

Selon le vendeur, la durée de détention et la nature de la transaction, d’autres taxes ou retenues peuvent s’ajouter.

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