Le choix de la bonne stratégie face aux variations du taux de change peut s’avérer utile lors d’un investissement immobilier à l’étranger, principalement dans le cas d’une acquisition sur plans.

Les fluctuations des taux de change à court terme peuvent facilement influer sur les prix d’un bien immobilier en Thaïlande – comme toute acquisition immobilière menée à l’étranger-, en les réduisant ou en les amplifiant. Heureusement, le baht ne sort pas souvent de ses « sentiers battus ».

Ainsi, selon Cyrille Hareux, de l’agence immobilière Company Vauban, le baht thaïlandais ne s’est pratiquement jamais écarté de plus de 7% par rapport au cours moyen de 46.7 bahts pour un euro au cours des trois dernières années, ceci aussi bien à la hausse qu’à la baisse.

Les seules exceptions à cette stabilité relative des deux monnaies ont été observées, l’une entre Juin et Août 2008, période à laquelle le baht avait chuté à la valeur de 52 bahts pour un euro, et auparavant, au mois de Juillet 2007, lorsque le taux de change avait atteint 42 bahts contre un euro. Gardons à l‘esprit que sur le long terme, l’appréciation naturelle de la valeur d’un bien immobilier intelligemment choisi, c’est-à-dire bien situé et de bonne qualité, compensera largement l’éventuelle perte de change occasionnée par une baisse de l’euro.

Notons que le degré d’exposition aux variations de change va fortement dépendre du type de propriété dont l’acquisition a été faite.

La plupart des programmes immobiliers neufs située hors de Bangkok comprenant des villas et/ou appartements requiert une période de construction de 12 à 18 mois environ.  Les sociétés de promotions immobilières s’attendent à être payés en quatre à cinq versements sur la période de construction. Cela limite d’autant le risque de variations significatives du taux de change. S’agissant de l’achat d’un appartement sur plan sur Bangkok où il s’agit principalement d’immeubles de grande taille, l’acheteur doit généralement s’acquitter de 10% du prix à la signature du contrat de vente, 20% durant la période de construction, les 70% restants étant dus à la livraison du bien, qui peut intervenir trois ans plus tard. Dans ce cas, l’acquéreur aura tout intérêt à se prémunir contre le risque de baisse de l’euro face au baht durant la phase de construction.

Cyrille Hareux recommande trois stratégies pour sécuriser un investissement et garder l’esprit tranquille.

1. Devancer l’échéancier des paiements

Convertir votre capital en bahts par avance sans attendre les dates de paiement programmées vous permet de contrer une baisse inopportune de l’euro face au baht à l’approche du règlement. Une fois l’argent placé sur un compte bancaire thaïlandais en vue de l’achat, il est à l’abri de toute fluctuation. En revanche, il est impératif d’obtenir le « Foreign Remittance Certificate », un document certifiant qu’un ressortissant étranger a fait convertir son dépôt en devise locale. Cette formalité est obligatoire pour pouvoir acheter un condominium en Thaïlande.

2. Négocier une clause monétaire

Cyrille Hareux a l’habitude d’aider ses clients à obtenir une adaptation de leur contrat dans ce sens. Il s’agit d’un moyen simple et efficace de se prémunir contre les fluctuations monétaires.

D’après lui, les promoteurs étrangers dans le Royaume sont plus flexibles et généralement ouverts à l’ajout de clauses destinées à protéger l’acheteur contre les fluctuations défavorables des taux de change. Le contrat peut par exemple stipuler une valeur plancher du taux de change euro-baht, valeur en dessous de laquelle le vendeur acceptera de prendre à sa charge le surcoût de la transaction due au change.

3. Faire appel à un spécialiste des transactions en devises

De nombreuses sociétés se sont spécialisées dans la gestion du risque monétaire, aidant leurs clients à protéger leur argent lors de mouvements de fonds d’une devise à une autre, à l’aide de taux de change optimisés.

Si Company Vauban préconise ce genre de stratégie dans certains cas, Cyrille Hareux précise que les tarifs d’une telle prestation la rendent inadaptée à la conversion de faibles montants. Ceci étant, il faut garder à l’esprit que l’impact des taux de change sur l’acquisition d’un bien immobilier en Thaïlande reste du second ordre.

Ce qu’offre une telle acquisition en terme de qualité de vie est bien sûr hors d’atteinte de toutes formes de dévaluation. De plus, en terme strictement financier, le taux d’appréciation de l’immobilier en Thaïlande se situe autour de 5.8% par an. « Un rapide calcul permet de prédire une augmentation de la valeur du bien allant de 25 à 40% de sa valeur d’achat en l’espace de 5 ans si l’on respecte un certain nombre de critères dans le choix de la dite propriété », précise Cyrille Hareux.

Et d’ajouter que pour préserver son patrimoine, l’investisseur doit garder à l’esprit l’importance de la localisation du bien, de la qualité du design et de la qualité d’exécution, car ce sont les facteurs primordiaux d’un bon investissement dans la pierre. « Je ne sélectionne que des villas et des appartements dont je sais qu’ils plairont encore autant dans dix ans qu’aujourd’hui« . Bien sûr, les fluctuations du taux de change jouent dans le cas d’un achat immobilier à l’étranger, mais les qualités essentielles d’un bon investissement immobilier restent invariables : le choix de l’emplacement, un bon prix par rapport au marché, les avantages financiers et fiscaux liés à l’opération.

L’acheteur français devra être attentif à l’emplacement du bien et cibler un marché immobilier fluide, où la demande est à la fois stable et forte. Le choix du développeur est également un point d’attention, car tous ne se valent pas et il arrive que certains d’entre eux fournissent une prestation de qualité médiocre. Mieux vaut parfois engager une somme un peu plus élevée à court terme afin de gagner sûrement sur la durée et tabler sur le seul paramètre qui génère de la valeur avec le temps : la qualité.

La Thaïlande est, plus que jamais, l’une des destinations touristiques phares d’Asie et il serait dommage de ne pas profiter des programmes de location, des garanties financières et de tous les avantages proposés pour amortir plus rapidement son investissement.

De gros promoteurs profitent de l’engouement pour la Thaïlande et y proposent des programmes impressionnants, mais à des prix souvent exagérés par rapport à la tendance réelle du marché local. En fait, il est possible d’atteindre une rentabilité bien supérieure et d’accéder au fameux « lifestyle » (concept anglo-saxon qui synthétise les notions de « standing » et de qualité de vie) en traitant avec des sociétés plus petites mais dont la préoccupation est moins le profit au mètre carré que votre bien-être et votre satisfaction.

L’expérience montre que les petites structures obtiennent un taux de satisfaction très élevé auprès de la clientèle en quête d’une nouvelle qualité de vie, et plus encore auprès des touristes ainsi que sur le marché secondaire, ce qui accroît alors d’autant l’intérêt d’une acquisition de première main.