En Thaïlande, un étranger ne peut pas acheter n’importe quel bien. Les terrains lui sont en pratique fermés, et le reste suit des règles strictes.

Si tu veux acheter, même à distance, tu dois savoir ce que tu peux posséder. Dans cet article, on voit ce que tu peux acheter, combien ça coûte et où les erreurs arrivent.

Un étranger peut acheter, mais pas toujours le terrain

Tu peux acheter un appartement en pleine propriété, dans un immeuble enregistré en condominium, si tu remplis les conditions pour étrangers et que le quota de l’immeuble le permet. Pour la procédure, vois les étapes pour sécuriser l’achat.

Le terrain t’est en pratique fermé. Une seule exception : un terrain résidentiel d’au plus 1 rai, hors zone militaire, avec 40 millions de bahts maintenus pendant cinq ans et l’accord du ministre de l’Intérieur.

Autre voie : un terrain au nom de ton conjoint thaïlandais. Mais le terrain appartient à ton conjoint, et le mariage ne te donne pas la propriété. Pour rester sur place avec un investissement, vois le visa LTR et l’investissement immobilier.

Condominium, bail ou société : quelle voie choisir

Condominium en pleine propriété

Le condominium en pleine propriété est la voie qui te permet d’avoir un appartement à ton nom, si tu remplis les conditions légales.

Le quota étranger ne doit pas dépasser 49 % de la surface totale des appartements de l’immeuble. Si ce plafond est déjà atteint, tu ne peux pas y acheter.

Bail enregistré de 30 ans

Un bail dure 30 ans au maximum. Au-delà de trois ans, il doit être écrit et enregistré pour te protéger.

Une promesse de renouvellement signée dès le début ne garantit pas 30 ans de plus, car une clause de ce type est invalide. Le renouvellement exige l’accord du propriétaire à la fin, puis un nouveau bail enregistré.

Société thaïlandaise à participation étrangère limitée

Avec une société thaïlandaise, c’est la société qui détient le bien, pas toi. Ta part étrangère est limitée à 49 % : tu ne possèdes donc pas personnellement le bien inscrit à son nom.

Ne fais pas porter tes actions par un Thaïlandais en prête-nom : c’est illégal, et la loi prévoit prison et amendes. Pour la gestion, voyez comment faire gérer son bien en Thaïlande.

Choisis selon que tu veux vivre dans le bien, le louer ou le transmettre, puis regarde louer ou acheter en Thaïlande pour les coûts.

Combien coûtent vraiment les frais d’achat

Le total dépend de trois postes, pas du seul taux de transfert :

• L’enregistrement coûte 2 % de la valeur officielle estimée ; le contrat dit qui le paie.
• La taxe de 3,3 % ou le droit de timbre de 0,5 % qui la remplace vise une vente par société ou particulier dans les cinq ans.
• Un particulier y échappe s’il a détenu le bien plus de cinq ans.

Pour 5 millions de bahts (environ 132 900 €), comptez ces frais, et voyez le montage en société :

• Enregistrement à 2 % : 100 000 bahts, soit environ 2 660 €.
• Taxe spécifique : 165 000 bahts, soit environ 4 390 €. Sans elle, droit de timbre de 25 000 bahts (environ 665 €).
• Retenue du vendeur : elle varie selon la valeur officielle et la détention.

Quota et titre à vérifier avant tout acompte

Avant ton acompte, vérifie le quota, et pour les frais de transfert, vois les taxes d’achat en Thaïlande 2026 ; puis fais ceci :

• Demande au bureau de gestion du condominium une lettre confirmant que la part étrangère restera sous 49 % après le transfert.
• Vérifie que le calcul porte sur la surface totale, non sur le nombre d’appartements.
• Remets cette lettre au Department of Lands lors du transfert.

Avant tout acompte, contrôle le titre au Land Office :

• Le vendeur est le propriétaire inscrit et le titre porte sur ce bien.
• Les limites du terrain et les charges inscrites.
• L’accès légal à une voie publique : un passage toléré par un voisin ne suffit pas.
• L’urbanisme : ce que la parcelle permet de construire.
• Pour un achat sur plan, le promoteur et ses permis de construire.

Virement et procuration depuis l’étranger

Dans le virement depuis l’étranger, écris le nom complet de l’acheteur, le nom de l’immeuble et le numéro de l’unité. Sans ça, la banque ne relie pas l’argent à ton achat.

Une fois les fonds arrivés, demande à la banque thaïlandaise le justificatif : un Foreign Exchange Transaction Form, ou un certificat bancaire pour les petits montants. Garde tes justificatifs de transfert et envoie-les à la banque.

Sans venir au Land Office, un représentant peut transférer avec une procuration signée devant un notaire. Puis légalise-la à l’ambassade ou au consulat thaïlandais. Le formulaire change selon terrain ou condominium : demande-le au Land Office avant de signer.

À distance, une inspection indépendante et une vérification directe du titre restent indispensables. Pour choisir la ville, voyez les meilleurs endroits pour investir.

Les cinq erreurs qui coûtent le plus cher

Confier le terrain à un prête-nom

Un prête-nom ne te donne rien, voici pourquoi :

• Des actions détenues pour un tiers ne donnent pas la propriété du terrain.
• Le prête-nom risque jusqu’à trois ans de prison et une amende pouvant atteindre 1 000 000 de bahts.
• Pour protéger ton droit d’occupation, voyez l’usufruit pour protéger ton investissement.

Verser un acompte avant de vérifier le quota

Avant de payer un acompte, vérifie ceci :

• Demande par écrit la part étrangère encore disponible dans l’immeuble.
• Attends cette confirmation écrite avant de verser le moindre acompte.
• Sans quota confirmé, l’acompte peut être perdu, et le transfert ne pourra pas être enregistré à ton nom.

Signer sans avocat indépendant

Avant de signer, fais examiner le dossier par un avocat thaïlandais indépendant :

• Il ne doit dépendre ni du vendeur, ni du promoteur, ni de l’agent.
• Il vérifie le titre, le contrat de vente et les charges.
• Il contrôle les délais de paiement et les conditions de remboursement.

Payer sans justificatif bancaire

Un virement sans libellé ni preuve bancaire bloque le dossier, alors garde chaque justificatif :

• La preuve de chaque virement envoyé depuis l’étranger.
• La preuve bancaire thaïlandaise exigée pour enregistrer le condominium en propriété étrangère.
• Vérifie que ton nom figure à l’identique sur les documents de vente.

Un contrat sans conditions de remboursement du dépôt

Dans le contrat, fais écrire ces points :

• Le bien exact, son titre et le prix.
• Les dates de paiement et la date de transfert.
• La répartition des taxes et frais.
• Les cas où le dépôt te sera rendu, par exemple si le titre ou le quota empêche le transfert.

Tu peux acheter un appartement en pleine propriété, à condition que le quota étranger de l’immeuble le permette. Le terrain, lui, t’est en pratique fermé, et un bail ne garantit jamais son renouvellement.

Avant tout acompte, vérifie le titre au Land Office et demande par écrit la part étrangère encore disponible. Sans cette confirmation écrite, ne paie rien.

Foire aux questions

Un visa de retraité permet-il d’acheter un bien immobilier en Thaïlande ?

Non, le visa de retraité ne permet pas d’acheter un terrain. Un appartement en condominium, en pleine propriété, reste possible si tu remplis les conditions légales pour étrangers et si le quota de l’immeuble le permet.

Peut-on obtenir un prêt immobilier en Thaïlande quand on est étranger ?

Ça dépend de la banque et de ton profil, car les conditions varient d’un établissement à l’autre. Avant de signer, demande directement à la banque si elle finance ton achat et quelles garanties elle demande.

Peut-on louer le bien acheté en Thaïlande ?

Oui, si le règlement de l’immeuble le permet. Avant de louer, lis-le. Une location payante de moins de 30 jours relève de la loi sur les hôtels, avec ses propres obligations.

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