Quand on vit en France et qu’on possède un logement en Thaïlande, on ne le surveille pas au jour le jour.
Il faut donc confier le bien à quelqu’un sur place, mais qui fait quoi, et pour combien ? Dans cet article, on va voir comment faire gérer son logement, avec les services, les frais et les règles à vérifier.
Oui, une agence locale peut louer et gérer votre bien à votre place
Oui, une agence locale peut louer le bien à ta place : chercher le locataire, encaisser le loyer, payer les factures et faire venir les réparations.
Elle est payée en pourcentage du loyer mensuel encaissé, souvent 8 à 15 % à Bangkok. Son revenu suit donc le loyer, alors demande ce qui est inclus avant de signer.
Avant de signer, vérifie que la location est légale. Depuis le 4 septembre 2025, si tu loues au moins trois logements dans le cadre d’une activité, les règles sur les contrats résidentiels contrôlés s’appliquent à toi.
Demande aussi la déclaration TM30 dès la signature du bail : elle prouve officiellement ton adresse. Pour voir les autres démarches, lis les 3 piliers administratifs pour s’installer.
Ce que la gestion couvre, poste par poste
Le périmètre des services change d’une agence à l’autre. Certaines annoncent une garantie de trois mois de loyer si le locataire ne paie pas.
Avant de signer, demande la liste écrite des services, point par point. Pour voir des offres concrètes, regarde les résidences hôtelières avec gestion locative à Samui.
Voici, service par service, ce que chacun de ces deux gestionnaires annonce.
| Critère | Rizo Property | Whalecare |
|---|---|---|
| Locataire | Recherche et vérification du locataire | Échanges avec le locataire |
| Contrat | Préparation en thaï et en anglais | Renouvellement du bail |
| Loyer | Collecte du loyer, puis transfert après déduction des frais | Suivi du loyer |
| Réparations | Coordination des réparations | Suivi des réparations |
| Rapports | Relevés mensuels, en anglais ou en thaï | Rapport mensuel, plus mises à jour lors des événements importants |
Combien coûte une gestion, et quels frais s’ajoutent
Location longue durée
À Bangkok, la gestion longue durée coûte en général 8 à 15 % du loyer encaissé. Une agence prend, elle, 10 % du loyer mensuel. Vérifie ce que ce taux couvre avant de signer.
À cela s’ajoute souvent la recherche d’un locataire, facturée un mois de loyer pour un bail de 12 mois. Pour choisir le quartier de ton bien, lis les quartiers les plus rentables de Bangkok.
Hors honoraires, ces frais peuvent aussi tomber :
- La recherche de locataire, de 50 à 100 % d’un mois de loyer à Bangkok.
- Un minimum de 2 500 THB par mois, calculé à 15 % du loyer, mais seulement quand le logement est occupé.
- Les visites et les autres interventions sur place, facturées à part quand le bien est vide.
- Les réparations et les achats de matériel, sauf accord écrit contraire.
Location de courte durée
En courte durée, la commission se calcule sur les revenus bruts de réservation, pas sur le loyer.
Plus il y a de réservations, plus la somme grimpe. À Bangkok, le taux courant va de 15 à 25 %, et certaines grilles montent jusqu’à 30 %.
Le ménage et le linge s’ajoutent, facturés au coût réel. Demande donc une offre écrite qui détaille le taux, la base de calcul et chaque frais à part.
Le bail, sa durée et le dépôt de garantie
Un bail de trois ans ou moins suit un premier modèle de contrat. Depuis le 4 septembre 2025, un bail plus long suit un second modèle, jusqu’à 30 ans.
Au-delà de trois ans, le bail doit être enregistré au Land Office pour valoir après la troisième année. Cela coûte 1 % du loyer total, plus 0,1 % de droit de timbre. Reste à choisir le bon quartier.
Pour un bail payé chaque mois, le dépôt et le loyer payé d’avance ne peuvent pas dépasser ensemble trois mois de loyer. Si on te demande plus, c’est interdit.
À la fin du bail, le dépôt doit être rendu dans les sept jours, si l’inspection ne montre aucun dommage. Fais des photos du logement à ton arrivée : elles serviront en cas de retenue.
Louer en courte durée : une règle à part
Une location de moins de 30 jours peut relever des règles sur les hôtels et demander une licence. Pour comparer avec les loyers longue durée, regarde les prix et quartiers à Sukhumvit.
Dans un condominium, les règles de l’immeuble peuvent aussi bloquer la courte durée, car la loi sur les condominiums interdit les activités commerciales dans les parties privatives. Avant d’annoncer le bien, vérifie le règlement de la copropriété.
Avant de confier une annonce de courte durée, vérifie ces trois points :
- Demande si tout l’immeuble a une licence hôtelière, pas seulement ton appartement.
- Demande qui fera la déclaration TM30, toi ou le gestionnaire, et par quel canal et dans quel délai elle se dépose.
- Fais écrire ces réponses dans le mandat avant de signer.
Les impôts sur vos loyers thaïlandais
Tes loyers thaïlandais se déclarent à l’impôt local. Pour une maison ou un bâtiment loué, tu peux déduire 30 % des loyers. Sinon, tu déduis tes dépenses réelles admissibles, si tu peux les justifier.
Une retenue de 5 % à la source peut aussi s’appliquer aux loyers versés. Ce montant s’impute sur l’impôt annuel que tu dois, donc tu ne le paies pas deux fois.
Le barème est progressif. Il commence à 0 % jusqu’à 150 000 THB et monte par paliers jusqu’à 35 % au-delà de 4 000 000 THB.
Garde ces justificatifs, et demande-les au gestionnaire :
- Les preuves de tes dépenses réelles, si tu choisis cette déduction.
- Tes justificatifs de loyers.
- Les documents de retenue à la source de 5 %.
Choisir l’agence et écrire le mandat
Demande sur quelle base le taux est calculé. Un même pourcentage ne donne pas la même somme selon qu’il porte sur le loyer mensuel ou sur autre chose.
Regarde ensuite ce qui est facturé à part. La recherche d’un nouveau locataire, par exemple, peut coûter cher quand le bien reste vide. Vérifie aussi si le suivi TM30 est inclus dans le prix.
Le mandat doit préciser ces points :
- Les réparations, remplacements et travaux restent soumis à ton accord préalable.
- Les relevés mensuels peuvent être envoyés en anglais ou en thaï, selon l’agence.
- Les revenus sont transférés après déduction des dépenses et des honoraires.
Retiens surtout ceci : la gestion se paie sur le loyer, donc chaque service et chaque frais doit être écrit dans le mandat. Ce qui n’est pas écrit n’est pas garanti.
Ton prochain pas : demande une offre écrite à deux ou trois gestionnaires, puis compare-les point par point avant de signer.
Foire aux questions
Un Français peut-il acheter une maison en Thaïlande ?
Non, pour une maison, c’est en général impossible : un étranger ne peut pas acheter le terrain. Par contre, tu peux acheter un appartement en condominium, si la part détenue par des étrangers dans l’immeuble ne dépasse pas 49 %.
Quel est le prix moyen d’un loyer en Thaïlande ?
Il n’existe pas de prix moyen national du loyer en Thaïlande : il varie selon la ville et le type de logement.
Pour estimer le tien, compare avec des logements proches : même quartier, même taille. Demande aussi une estimation écrite à ton gestionnaire.
Combien de temps faut-il pour trouver un locataire à Bangkok ?
Le délai dépend surtout du loyer demandé, de l’état du logement et de la saison. Un bien au bon prix, propre et prêt à louer trouve en général preneur plus vite.
Pour avoir une idée sur ton bien, demande à l’agence combien de jours ont pris ses dernières locations à Bangkok, et garde sa réponse par écrit.
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