Acheter un logement en Thaïlande semble simple, mais la loi limite fortement ce qu’un étranger peut détenir.
Que peux-tu vraiment posséder, et à quelles conditions ? Cet article t’explique comment fonctionne la copropriété pour un étranger, avec les règles à respecter et les points à vérifier avant d’acheter.
Un étranger peut acheter un appartement, mais rarement le terrain
En Thaïlande, un étranger achète en général un appartement, pas le terrain. Le sol reste thaïlandais, donc tu dois d’abord vérifier que ton projet entre dans les règles.
Avant de te décider, compare achat et location avec louer ou acheter en Thaïlande quand on est expatrié.
La règle repose sur trois points :
- Le terrain reste thaïlandais : un appartement en condominium ne te donne jamais la propriété du sol.
- Tu n’es propriétaire de l’appartement que si l’immeuble a encore du quota disponible pour les étrangers.
- Ton lot t’appartient, et tu partages avec les autres propriétaires les parties communes, comme le hall et l’ascenseur.
Pourquoi le sol reste thaïlandais et l’appartement non
Le freehold, la pleine propriété de l’unité
Le sol reste thaïlandais, parce que la loi interdit à un étranger de posséder un terrain. Ce que tu achètes, c’est donc un appartement, pas le sol dessous.
Le régime du condominium sépare deux choses : ton unité, qui peut être à ton nom en pleine propriété, et les parties communes, comme le hall, l’ascenseur ou le toit. Ces parties communes appartiennent à tous les copropriétaires.
Ta pleine propriété tient à une condition : le quota étranger de l’immeuble ne doit pas dépasser 49 % des surfaces. Pour le cas concret d’un immeuble à Chiang Mai, voyez l’achat d’un condo en pleine propriété.
Le leasehold, le droit d’occuper un terrain pendant une durée fixée
Le leasehold, c’est un bail : le propriétaire du terrain te loue le droit de l’occuper pendant une durée fixée.
La loi ne te donne pas la propriété du sol, seulement ce droit d’usage pour la durée convenue. Quand le contrat se termine, le terrain reste au bailleur.
C’est là que la confusion mène aux litiges. Un acheteur qui croit posséder le terrain alors qu’il n’a qu’un bail le découvre trop tard. Au moment de renouveler, c’est le propriétaire du sol qui décide.
Combien d’unités un étranger peut-il détenir
Le quota de 49 % se calcule sur la surface, pas sur le nombre d’appartements. Tu peux donc acheter plusieurs unités, tant que la surface totale détenue par les étrangers ne dépasse pas 49 % de celle des unités de la copropriété.
Pour la règle générale sur la pleine propriété, voyez l’investissement immobilier à Bangkok.
Voici comment la surface d’une unité se compare au quota restant.
| Critère | Unité acceptée | Unité refusée |
|---|---|---|
| Surface | Tient dans le quota restant | Fait dépasser les 49 % |
| Transfert | Enregistré au nom de l’acheteur | Refusé par le Department of Lands |
| Base du calcul | Surface totale fixée à l’enregistrement | Même base, quota dépassé |
Les étapes d’un achat en condominium
Commence par vérifier que le logement a un titre de condominium. Demande ensuite à la personne morale de la copropriété une attestation de quota étranger : elle montre que la part étrangère reste sous la limite légale.
Tu la remettras au Department of Lands avec les documents du transfert. Pour les étapes avant le transfert, voyez les étapes pour sécuriser un achat.
Pour les frais qui s’ajoutent au prix, voyez les coûts cachés d’un appartement à Bangkok :
- Rassemble le titre, ton passeport, l’attestation de quota et le certificat des charges payées.
- Paie 2 % de la valeur officielle : 100 000 bahts pour une unité évaluée 5 millions de bahts.
- Le bureau contrôle les papiers : une pièce manquante bloque l’enregistrement.
- Tu reçois ensuite le titre et le contrat enregistré.
Les fonds en devises et les justificatifs bancaires
Pour un achat en quota étranger, l’argent doit venir de l’étranger, en devise. Le Land Department le vérifie : garde les justificatifs bancaires.
Sur l’ordre de virement, fais écrire en anglais « For Purchasing Condominium », avec le nom du condominium, le numéro de l’unité et ton nom complet. Pour l’état de l’immeuble, voyez le guide sur l’achat d’un condo à Bangkok.
Pour un virement d’au moins 50 000 USD ou l’équivalent, la banque te remet un Foreign Currency Transaction Form. Sous ce seuil, demande-lui son certificat de transaction.
Un résident permanent en Thaïlande peut payer en bahts sans ce formulaire. Dans tous les cas, garde chaque justificatif jusqu’à la fin de l’achat.
Louer un terrain et posséder la maison dessus
Le bail du terrain
Un bail de terrain dure 30 ans au maximum. Pour le prolonger, il faut l’accord du propriétaire du terrain, et lui seul décide.
Une simple promesse de renouvellement ne suffit pas. Sans nouveau bail signé, tu perds tes droits sur le terrain. Avant d’acheter, regarde donc la date de fin du bail.
Un bail de plus de trois ans doit être écrit et enregistré au Land Office. Sans cela, il ne tient que trois ans.
Cet enregistrement coûte 1 % du loyer total prévu sur toute la durée du bail. Pour le budget complet, voyez les frais et taxes d’un achat immobilier.
La maison et le terrain, deux droits séparés
Un étranger peut posséder la maison même si le terrain reste loué. L’interdiction porte sur le sol, pas sur le bâtiment construit dessus. Pour séparer les deux, fais enregistrer le droit de superficie au Land Office.
Avant d’acheter, vérifie le titre foncier, l’identité du bailleur, son droit de louer le terrain, la durée du bail et son enregistrement.
Les erreurs qui coûtent cher
L’erreur la plus coûteuse, c’est d’acheter sans attestation de quota. Si le quota de 49 % est dépassé après la signature, le Department of Lands ne peut pas enregistrer le transfert à ton nom.
Avant de signer, demande l’attestation de quota. Pour savoir ce que tu peux détenir, vois l’accès à la pleine propriété.
Trois autres erreurs coûtent cher :
- Ne néglige pas les charges : demande le certificat de charges payées, pièce requise pour transférer la propriété.
- Ne laisse pas un bail de terrain non enregistré : fais-le enregistrer au Land Office.
- Ne prête pas ton nom pour un terrain : c’est un montage prête-nom, et les bureaux fonciers contrôlent les sociétés qui en montrent les signes.
Retiens surtout ceci : tu achètes un appartement, pas le sol. Ta pleine propriété dépend du quota étranger de l’immeuble.
Ton prochain pas : demande l’attestation de quota avant toute offre. Si le terrain est loué, regarde aussi la date de fin du bail.
Foire aux questions
Un étranger peut-il obtenir un crédit immobilier en Thaïlande pour acheter un condominium ?
Oui, certains prêts sont accessibles aux étrangers, mais les conditions dépendent du prêteur et de ton profil. Avant de signer, vérifie ton éligibilité et obtiens un accord de financement écrit.
Le quota de 49 % s’applique-t-il aussi aux maisons ?
Non. Le quota de 49 % ne concerne que les unités d’un condominium enregistré, et il se calcule sur leur surface totale. Une maison n’entre pas dans ce calcul.
Peut-on acheter un condominium par l’intermédiaire d’une société thaïlandaise ?
Oui, une société thaïlandaise peut détenir un condominium, à condition de remplir les conditions légales. En revanche, n’utilise pas une société ou des actionnaires thaïlandais comme prête-noms pour contourner les règles foncières.
Que se passe-t-il si le quota étranger est dépassé après la signature du contrat ?
Si le quota est dépassé après la signature, le Department of Lands refuse d’enregistrer le transfert à ton nom. Le contrat ne suffit pas : tu ne deviens pas propriétaire de l’unité, et le titre reste au nom du vendeur.
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