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L’analyse d’un expatrié basé en Thaïlande depuis 12 ans.

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La situation du covid-19 a impacté le monde entier et la question qui se pose actuellement est et après ? Quel est le bilan de cette crise et quelles conséquences pour l’avenir ? Pour ce qui est de la Thaïlande, rien de mieux qu’un habitant du pays pour analyser la situation et ses conséquences.

Thibaut est un expatrié basé en Thaïlande à Bangkok depuis 12 ans. Ayant vécu cette crise dans le pays, il nous a confié son témoignage sur comment la Thaïlande gère la crise et son analyse en tant qu’expatrié sur les conséquences pour le pays et pour les étrangers souhaitant y venir et habiter prochainement.

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Thibaut : Après près de 2 mois de confinement partiel et de mesures visant à réduire l’impact du virus en Thaïlande, la situation sanitaire est en voie d’amélioration. Avec une levée partielle des restrictions, et une reprise de l’activité économique, qui sera dans un premier temps domestique.

Les vols internationaux sont encore interdits en Thaïlande jusqu’au 30 juin 2020, et il est fort probable que le tourisme ne reprenne pas avant Q4 2020. Avec l’espoir d’une reprise plus rapide au niveau régional peut être Q3 2020.

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Comment la Thaïlande a géré la pire crise sanitaire de ces 30 dernières années ?

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Thibaut : Même s’il est encore trop tôt pour faire une conclusion définitive car on peut toujours craindre des risques de reprise partout dans le monde, y compris en Thaïlande. On peut quand même déjà saluer la gestion de cette crise en Thaïlande.

Au 17 Mai 2020, la Thaïlande comptait 3 028 cas dont 56 morts et 2 856 personnes totalement remises. Au vu des chiffres dans certains pays, on peut noter que pour une population égale, dans un pays très touristique et proche du foyer initial (Chine), le nombre de contaminés et de morts en Thaïlande est très faible. Avec un taux de rémission de 94 % et un taux de mortalité de 1.8 % comparé à la France qui affiche un taux de mortalité à plus de 15.63 % et 53 fois plus de contaminés.

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Quelles sont les raisons qui expliquent ces chiffres ? 

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Thibaut : Pour moi, ces bons chiffres peuvent être expliqués par plusieurs raisons :

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Premièrement l’hygiène des Thaïlandais

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Les Thaïlandais ont dans leur quotidien comme habitude de porter des masques pour ne pas contaminer tout le monde quand ils sont malades.

Ils ont également l’habitude de prendre plusieurs douches par jour du fait notamment du climat chaud et humide.

Et enfin, les Thaïlandais se saluent par le wai et donc il y’a beaucoup moins de contact car on ne se serre pas la main, on ne s’embrasse pas sur la joue…

Les Thaïlandais de manière générale sont très vigilants sur leur santé. Ils sont plus dans la prévention que dans la guérison.

Et face à un virus, le meilleur moyen de limiter sa propagation est l’hygiène. 

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Ensuite, la réactivité, le sens d’adaptation et le respect des règles des Thaïlandais

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Dès les premiers signes du virus en Chine fin décembre – mi-janvier, il y a eu la mise en place de mesures gouvernementales, et de nombreuses initiatives ont été mise en place par la population.

Comme du gel hydroalcoolique pour les mains dans une majeure partie des centres commerciaux, résidences, bureaux et autre lieux publics. Ou encore la prise de température.

Le port du masque quasi-systématique dans les transports en commun. Et qui par la suite est devenu obligatoire pour chaque déplacement.

Trouver des masques et du gel était et est toujours très facile dans les milliers de 7/11, family mart, supermarchés…

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Le système hospitalier Thaïlandais 

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La Thaïlande est reconnue dans le monde entier pour la qualité de son système de santé.

On trouve de nombreux hôpitaux publics et privés en Thaïlande et le pays a également un système de sécurité social.

Le gouvernement a annoncé dès mars, la prise en charge des malades et tests de COVID-19 pour les personnes ayant des revenus modestes pour favoriser les tests chez les personnes ayant des symptômes.

Dès les premiers cas, les médecins Thaïlandais ont appliqué des traitements à base d’antiviraux qui sont également utilisés pour les malades du VIH et également la chloroquine.

Bref loin des débats idéologiques dans certains pays, les médecins Thaïlandais ont appliqué des mesures qui semblent appropriés au vue des plus de 94% de rédemption et du faible nombre de morts.

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Les mesures prises par le gouvernement 

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Le gouvernement a pris des mesures strictes notamment un décret d’urgence et un couvre-feu vers la fin mars, sans toutefois décrété un confinement total afin d’éviter la panique et ne pas trop affaiblir les économies locales.

Les pouvoirs de décision ont été également donné aux gouverneurs de provinces qui ont pu implanter des mesures plus ou moins restrictives en fonction du nombre de cas.

Parmi les mesures mises en place, la distanciation sociale, la fermeture de lieux publics, la prise de température systématique dans les résidences privées, les bureaux, et de nombreux commerces comme 7/11.

Par ailleurs, un plan de soutien économique à hauteur de 10 milliards de Dollars a été mis en place pour soutenir les employés ayant perdus leurs emplois ou pour ceux touchés par une forte réduction de salaire. Ainsi que des aides pour les entreprises via des déductions fiscales et la mise en place de relance économique.

Il faut noter que les mesures ont été prises graduellement afin que les personnes puissent s’organiser. La gestion de la communication s’est plutôt bien faite avec des hotlines, pages sur les réseaux sociaux… y compris en anglais pour les expatriés, ou les touristes toujours en Thaïlande.

Enfin, une amnistie pour les étrangers et notamment les touristes, leur permettant de rester en Thaïlande jusqu’au 31 juillet 2020 même si leur visa a expiré, et cela sans démarches à faire.

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Le climat, et la qualité de vie

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Selon certaines données, le virus se propage moins dans des pays chauds, hors la Thaïlande est entrée en période chaude à partir de début avril.

Également, le covid-19 a tendance à toucher des personnes qui ont un système immunitaire plus fragile. L’alimentation peut en être une des raisons, hors en Thaïlande on mange bien, équilibré et épicé. Et le fait de ne pas avoir imposé un confinement total a permis également aux personnes de s’oxygéner et d’avoir des activités physiques.

Bien qu’une bonne gestion de la crise, les conséquences et les impacts sur l’économie et les habitants sont réels. 

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Quels sont les impacts sur le plan économique ? 

Une crise en Thaïlande plus économique que sanitaire

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Thibaut : Même s’il est encore tôt pour juger l’ampleur de l‘impact négatif du virus sur l’économie, il est clair qu’il est et sera colossale, bien que la Thaïlande puisse montrer une nouvelle fois sa résilience comme nous le verrons plus tard.

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Une augmentation du nombre de chômeurs

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La Thaïlande est un des pays au monde avec le moins de chômeurs, moins de 2%.

La crise du Covid-19 a vu exploser le nombre de chômeurs notamment du fait de la fermeture d’usines et également de nombreux commerces, entreprises, et hôtels affectés par la crise.

Le chômage partiel a été mise en place dans une majeure partie des sociétés avec des réductions salariales d’au moins 25% à 50%.

Ainsi près de 4 millions de personnes ont demandé à bénéficier du plan de soutien gouvernementale.

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Le tourisme en baisse de 48 % en 2020

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Le ministère du tourisme a annoncé s’attendre à une baisse de 48 % du tourisme sur 2020, avec un nombre d’arrivée estimé à 16.5 millions contre 35 millions en 2019.

Cette baisse et les 4 mois de pertes quasi-total de chiffre d’affaires (sur la haute saison) va surement être fatale pour de nombreux hôtels, restaurants et commerces liés au tourisme.

Pour surmonter ça, les aides du gouvernement et la souplesse des banques ont fourni des financements de trésorerie. La reprise du tourisme se fera tout d’abord en domestique et ensuite internationale, ce qui permettra de limiter la casse.

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Une situation temporaire ?

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Bien que pour certains secteurs la situation soit temporaire et pourra reprendre rapidement, comme les secteurs dédiés au marché intérieur. D’autres secteurs vont surement avoir des mois voire des années difficiles avant un retour à la normal. D’ici là combien de société vont avoir le fond de roulement et la trésorerie suffisante pour tenir ? 

Il faudra surement attendre septembre 2020 pour avoir plus de visibilité sur l’ampleur des dégâts.

Connaissant bien le secteur de l’immobilier, la crise sanitaire et économique aura des conséquences sur le secteur. Une chose est sûre :

L’immobilier ne sera pas épargné.

Bien qu’il soit encore trop tôt pour tirer des conclusions encore une fois, il est fort à parier que le secteur immobilier va être durement impacté avec des segments et des destinations plus résilientes.

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Premièrement avec les projets neufs

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Les projets neufs devraient être touchés de plein fouet. Notamment par l’incapacité de nombreux Thaïlandais d’emprunter. Mais également les étrangers qui seront dans l’incapacité de payer leurs derniers paiements. 

Il faut savoir qu’en Thaïlande et notamment à Bangkok, 70% du paiement se fait au transfert de propriété du projet. Hors les banques en Thaïlande pratiquent des crédits hypothécaires : c’est à dire que l’obtention finale du crédit se fait au moment de la livraison. Or, pour les clients ayant déjà versé 30% de la somme et étant dans une situation financière difficile, les banques ne confirmeront peut-être pas l’obtention du crédit. Ou du moins sur des conditions moins avantageuses prenant en compte le risque de défaut.

Pour les acquéreurs ayant prévu de payer la somme en comptant sans crédit, voir si les impacts de la situation économique auront pour conséquence une remise en cause de leur projet.

Pour les promoteurs, le risque de non transfert de propriétés, donc du dernier paiement, et également la baisse des ventes qui affectent leurs trésorerie et leur accès au financement auront plusieurs conséquences. Annulation de projets immobiliers avec un taux de commercialisation faible, suspension des lancements, ou encore l’obligation de repousser l’échéance des projets en cours de construction. 

Les promoteurs les plus gros, bien que plus exposés en termes de volume seront normalement les moins vulnérables car ils ont accès au financement des banques. Ils sont plus en mesure de gérer ces crises, et ils bénéficient de leur expérience et leurs dizaines d’années de croissance.

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Les résidences hôtelières

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De nombreuses constructions immobilières sont dédiées au tourisme avec la création de résidences hôtelières.

La situation mondiale du tourisme est très négative à court terme, voir à moyen terme. Les résidences tournées vers le tourisme sont donc impactées de plein fouet. La plupart des gestionnaires ont suspendu le versement de loyers en différant les paiements. Le manque de visibilité sur la reprise du tourisme mondiale et l’impact sur les trésoreries n’offrent pour le moment peu de visibilité malheureusement.

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Immobilier résidentiel

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La demande locative pour des appartements, et maisons plus spacieuses va surement se renforcer. D’ailleurs, la reprise des visites et des transactions locatives se sont faites quasiment instantanément dans des villes comme Bangkok.

Bien que les prix de vente puissent baisser, les personnes s’étant totalement tournées vers la location saisonnière par exemple ont très peu de visibilité. Certains d’entre eux vont donc préférer vendre en bénéficiant d’un baht haut. Sur le moyen-long terme, le vrai luxe sera l’espace et donc ce type de biens devraient le mieux résister.

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Quel avenir pour la Thaïlande après le Covid-19 ?

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Thibaut : La Thaïlande dispose d’une économie très résiliente, le pays a traversé de nombreuses crises tant sur le plan politique qu’économique et à chaque fois a su réagir pour se renforcer.

Les facteurs sont multiples comme la capacité d’adaptation des Thaïlandais, l’emplacement stratégique du pays et le rôle moteur dans une région très dynamique au potentiel important.

Après comme dans toute crise, et partout dans le monde, certains secteurs, certaines personnes ont une capacité plus ou moins grande que d’autres à se relever.

Tout d’abord, on peut noter que la Thaïlande bien que disposant d’une économie très tournée vers l’extérieur pour l’exportation, est auto-suffisante sur de nombreux secteurs dont l’alimentaire, l’agriculture et le pays a une économie nationale plus forte et moins tournée vers l’internationale. 

Même si le tourisme représente quand même 15% du PIB environ.

La Thaïlande dispose des outils de production et d’un niveau plus avancé que beaucoup de ses voisins, ce qui devrait confirmer son rôle dans l’ASEAN et bénéficier des échanges régionaux. En effet, il est fort à parier que des projets de relocalisation dans des pays voisins comme le Cambodge ou le Vietnam soient annulés, et que les outils de production existant soient donc favorisés.

Les gouvernements Thaïlandais sont pro-business il est fort à parier que les secteurs les plus touchés recevront des aides sous la forme d’avantages fiscaux (baisse de taxes…).

Un avantage du pays est par ailleurs qu’il est peu endetté et dispose d’environ 250 milliards de Dollars de réserve monétaire.

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Un tourisme plus individuel à la recherche de bien être

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Comme semble indiqué TAT (Tourism Authority of Thailand), le royaume va viser plus de touristes individuels à fort pouvoir d’achat et moins les groupes et tourisme de masse comme auparavant.

Les hôtels qui ont profité de la crise pour se moderniser devraient en bénéficier.

Le Royaume a de nombreux atouts et devrait se confirmer comme une destination de choix, en effet la Thaïlande est reconnue pour sa qualité de vie, le bien être… qui sont des éléments qui vont être de plus en plus recherchés. 

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L’immobilier en Thaïlande

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Le nombre de retraités et d’expatriés souhaitant s’expatrier devrait continuer de croître. En effet la gestion de la crise en Thaïlande, le potentiel économique sur le long terme et l’envie de changement de vie seront des moteurs forts.

Le coût de la vie peut également être un moteur. Donc les achats dans un premier temps vont être majoritairement fait dans une logique de résidence secondaire pour préparer sa retraite, ou s’expatrier.

En ce qui concerne l’investissement locatif, il va surement s’orienter plus sur des biens pouvant être loués à long terme, des biens déjà construits.

La recherche de valeur refuge et de diversification devrait favoriser des biens plus spacieux et agréables.

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L’avenir sera positif

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Bien qu’il soit difficile de prédire l’avenir, et comme on a pu le voir avec cette crise tout peut changer tellement rapidement. Qui aurait pu imaginer en Janvier la tournure de la situation actuelle !

Une chose est sûr après 12 ans en Thaïlande, je trouve ce pays toujours aussi magnifique et le potentiel reste intact.

Tout n’est pas parfait, comme partout d’ailleurs, mais on se sent bien en Thaïlande et au vu de la gestion de la crise dans de nombreux pays on se dit plutôt chanceux.

Les mois à venir seront sans nulle doute durs pour beaucoup mais comme le dit Charles Aznavour “La misère est moins triste au soleil.” et la capacité des Thaïlandais à vivre au jour le jour, à s’adapter et à rester positif, me fait dire que l’avenir sera positif.